抵债拍卖资产如何纳税?

发布时间:2016-07-13    来源:中国房地产财税咨询网  作者:鲁俊

某制造业工厂于2012年为生产经营需要,向某城市商业银行借款3000万元,因市场及公司经营管理等因素,该公司连续亏损,无法按期归还到期债务。现银行将该工厂告上法庭,法院判决该工厂定期履行偿还义务,拍卖工厂的不动产厂房以偿付债务,该厂房系2001年初购得,当时的价格为400万元(含契税),购房发票齐全。现拍卖价2000万元;在此案例中,我们将分析抵债资产如何缴税?

根据我国税法相关规定,拍卖抵债资产应视同销售处理,缴纳的税种有营业税、印花税、土地增值税及企业所得税。 

营业税金及附加:根据《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》(国税函[2005]869号)第二条的规定:无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为,还是人民法院实施的强制执行活动,对拍卖、变卖财产的全部收入,纳税人均应依法申报缴纳税款。因此,根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的第四条的规定,按照提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产计算缴纳营业税。同时,依据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)的规定,单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

该工厂应缴纳的营业税金及附加为:(2000-400)*5.6%=89.6万元。

印花税:按拍卖价格的万分之五计征。2000*0.05%=1万元。

土地增值税:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定,土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。将不动产拍卖,属于转让地上建筑物及其附着物的行为,应按规定缴纳土地增值税。另根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第七条相关规定,关于新建房与旧房的界定问题  新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)相关规定,纳税人转让旧房及建筑物,能提供购房发票的,经当地税务部门确认,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。土地增值税计算如下:

①计算扣除项目金额=计算扣除项目金额=原购房发票金额(1+5%N)+转让环节缴纳的有关税金,其中N代表原购房发票所载日期至售房发票开具之日止的年数:400*(1+5%*15)+89.6+1=790.6万元;

②增值额=旧房及建筑物转让价款-扣除项目金额=2000-790.6=1209.44万元;

③增值率=(土地增值额÷扣除项目金额)×100%=1209.44/790.6*155%=153%;

④土地增值税适用税率:50%;

⑤计算应纳土地增值税=1209.44*50%-790.6*15%=486.13万元;

企业所得税:按销售收入减去相关的成本、费用、税金及损失等,计算应纳税所得额,按25%的适用税率计算应缴纳的企业所得税。计算如下:(2000-400-89.6-1-486.13)*25%=256.07万元。

以上税负合计:89.6+1+486.13+256.07=832.8万元。占拍卖价格的832.8/2000*100%=41.64%。