深圳城市更新税收筹划案例分享(三)

发布时间:2016-09-12    来源:智慧源

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案例三:深圳市X旧改项目税务筹划方案

  一、城市更新项目基本情况介绍

  X项目所在地块由深圳市Y公司(以下简称控股总部)于1991年取得土地使用权,土地用途为仓储及配套设施和工业厂房。项目建成后,控股总部委托深圳市X公司出租经营。

  20031229日,控股总部董事会通过决议,将物流项目72,612.38平米按账面净值转为对X公司的投资。控股总部财务部根据董事会的决议及会计准则的要求,做长期股权投资账务处理;X公司亦以投资性房地产项目在财务报表中列报,且每年按规定计提折旧分摊成本费用。

  此次增资没有办理产权过户手续,因此尽管该项目的房产记入X公司的财务报表,并由X公司收取租金、按规定缴纳房产税和土地使用税(费),但其产权一直仍在控股总部名下。

  2010419日,X项目被纳入深圳市2010年第一批城市更新单元计划。

  2010727日,深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局(以下简称国土一局),明确X项目权利人为控股总部,房屋面积为62,212.5平米。

  201083日,深圳市罗湖区旧城旧村改造办核准X公司为X项目更新改造实施主体。

  2010827日,X公司和控股总部签订《拆迁补偿安置协议》。协议约定:X项目更新改造后,X公司将总建筑面积29.384万平米的房产无偿过户给控股总部,作为X公司对控股总部的补偿;协议还约定,协议履行过程中,双方协商一致,可签订补充协议。

  201099日,X公司申请《拆迁许可证》,国土一局明确X项目为单一权利主体,且为X公司自有物业,无需申请《拆迁许可证》。同时,该项目有产权部分房产办理了产权注销手续。

  2010129日,国土一局与控股总部签订《土地出让合同补充协议》,协议约定政府无偿收回项目所在地块,该地块所涉及的经济关系,由控股总部自行解决。

  20101210日,基于《拆迁补偿安置协议》、《土地出让合同补充协议》和房产注销登记,国土一局与WL公司签订了《土地使用权出让合同》。X公司缴纳6.92亿元地价款后,重新获得项目所在地块土地使用权。

  20131010日,项目正式开始拆迁。

  二、城市更新主要税收问题及风险揭示

  X项目账面上属于X公司,法律上属于控股总部。产权到底属于谁,大家存在一些困惑和不同看法。X公司和控股总部对于本项目物业产权出现矛盾和叠加,现详细分析如下:

  1. 产权属于X公司的相关证据及存在的问题;

  2. 产权属于X公司存在的税务问题;

  3. 产权如重新明确属于控股总部存在的问题 ;

  三、城市更新筹划思路与结果

  1. X公司拆迁成本/节税效益和自持物业税负综合分析;

  2. X公司及控股总部整体税负变化;

  3. 贷款资金的税务分析;

  项目实施后节税效果明显,不考虑时间价值时,最少可达9000万元以上。

  项目操作日期:20146