重要!这些房地产业税收风险财务人员必须知道

发布时间:2017-10-11    来源:智慧源

税收风险

财务人员除了掌握会计知识之外,还要尽可能多地掌握一些税务知识。为了帮助财务新人们规避风险,为此,智慧源(中国房地产财税咨询网),作为15年来从事房地产财税研究的地产财税专家,特定整理了房地产企业日常经营中容易忽略的几项税务风险,与大家一起探讨。

一、企业所得税 

1、未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额,计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。 

2、产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其与对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分,有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。 

3、客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否按规定确认收入。 

4、取得的土地资产是否不按规定计价,包括是否擅自扩大或减少土地资产的价值;是否存在将购进土地进行三通一平后,通过评估虚增土地成本,计入开发成本。 

5、是否虚列拆迁补偿费,虚增成本。包括:是否虚增拆迁户数,多列拆迁补偿费或虚增补偿金额,多列拆迁补偿费;征地、拆迁支出,是否按规定进行归集分摊,涉及分片分期开发的,是否在各个项目进行合理分摊。 

6、是否签订虚假合同、协议,虚列、多列或重复列支成本费用。包括:是否签订虚假单项合同,取得虚开发票,提高建安工程费用;是否存在利用关联关系虚增成本转移利润,从关联企业购进材料,向关联企业发包或分包工程,人为提高材料价格或建安费用;采取包工不包料方式发包工程,并在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下,是否让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票,并负担其多开部分的税款,重复列支开发成本;是否虚列工程监理费;是否存在从法人代表个人账户支付公司采购费用的情况。 

7、是否取得不符合规定的发票入账,多列成本费用。包括:取得旧版作废发票入账;涂改、伪造、自行填开发票入账;取得第三方开具的发票入账;取得开具内容不实的发票入账等。 

8、是否混淆成本核算对象,未按配比原则结转产品成本。包括:是否未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象,所有开发工程成本在一个账户中核算,无法确认当期单项工程开发成本;企业各期成本核算混乱,提前列支下期项目成本;一次性列支应由各期分摊的土地成本(含土地附属成本);未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本,将其全部计入可售房屋开发成本;虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本,但只分摊建筑安装工程费,而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊;发生销售退回业务,只冲减收入,不冲回已结转成本。 

9、是否将资本性支出直接列入当期成本,减少应纳税所得额。包括:将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算,进行税前扣除;由开发企业投资建设的,位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的,未将其按固定资产进行账务处理;在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业所有的,未按固定资产进行账务处理;临时出租的待售开发产品,对其已计提折旧处理是否正确。企业购买的交通工具(车辆)不计入固定资产计提折旧,而是直接进入管理费用,影响当年利润,可能存在少缴纳企业所得税的风险。 

10、是否扩大期间费用列支范围及标准,减少应纳税所得额。包括:“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除,是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况;开发产品完工前的借款利息,是否一次性计入当期损益,虚增财务费用;高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息是否调整;从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的,超过部分的利息支出,是否已作纳税调整;工资及“三费”扣除是否正确。是否将工资性的支出列入了营业费用,未进行纳税调整;计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、费用是否已作纳税调整;是否在税前扣除与收入无关的支出。如违规列支行政性罚款,少申报缴纳企业所得税。 

11、各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整;政策性减免税金是否视作已缴税金,少申报缴纳企业所得税和土地增值税;以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的,是否已作纳税调整;接受捐赠货币性资产是否未调增应纳税所得额,少缴企业所得税;接受捐赠非货币性资产是否低价入账,少缴所得税;固定资产盘盈收入是否未入账或者低价入账,少缴所得税;未经审批的固定资产盘亏,是否未作纳税调增,少缴企业所得税;无法支付的应付款项长期挂账不并入应纳税所得额,少缴企业所得税。预提费用的贷方余额长期挂账,是否未做纳税调整。 

二、土地增值税 

1、对普通标准住宅的界定是否符合要求。是否将适用非普通住宅等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算,少缴税款。 

2、是否以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。 

3、是否按规定确定土地增值税的清算单位。 

4、混淆不同项目成本,把不同的项目成本费用混淆,是否按规定进行成本费用分摊;是否多开具建安发票金额,虚增建安成本;按照开出的发票金额作为销售收入环节申报税款,而对于预收账款,是否只作长期挂账处理,不作收入,隐瞒收入少申报税款;转让方以净地价转让土地且由受让方代缴的土地出让金和各项税费的,是否将土地出让金和各项税费转换一并计算缴纳各项税款。 

5、是否未按规定从开发成本中分离并归集利息支出,将超过贷款期限的利息和罚息税前扣除。 

6、是否列支不属于清算项目的开发成本;从事房地产开发企业,在绿化工程支出方面,是否存在代开与实际业务价款不符的发票并据实扣除,虚增开发成本,少缴纳土地增值税。 

7、是否未按规定方法将相关项目成本在普通住宅和非普通住宅之间进行分摊。 

8、是否通过多次对土地进行评估增值的方式增加土地成本,少缴土地增值税;房地产企业利用土地评估,将评估增值的土地成本直接记入开发成本,虚增土地成本,少缴纳土地增值税。 

9、清算后又销售或有偿转让的房地产,是否未按规定进行纳税申报,仍然采用预征方式申报;是否存在达到土地增值税清算条件,并已经进行清算后,剩余的存量房销售时未按原清算成本进行申报缴纳土增税,只按预征率申报缴纳,造成少缴税款。 

10、是否及时进行土地增值税清算,是否及时向税务机关报送清算资料,报送的资料是否完整。 

三、城镇土地使用税 

1、承租集体土地用于开发项目建设,是否缴纳土地使用税。 

2、土地等级和使用税额变更后是否及时调整纳税申报。 

3、开发用地在开发期间是否按规定计征土地使用税;《土地使用税暂行条例》第三条中规定:土地使用税按照企业实际占用面积缴纳。在实际中,企业认为有证无地的部分企业没有实际占用,因而在缴税过程中未按照土地房屋权属证书上的面积缴税。 

4、未销售的商品房占用的土地是否按规定缴纳土地使用税。 

5、符合土地使用税减免政策的纳税人是否按规定办理审批或备案手续;企业与农民或集体签订土地租赁合同,长租(50年或70年)无产权证,实际拥有使用权,没有土地使用权证,是否存在未申报纳税造成少缴土地使用税的情况。 

6、企业实际占有使用土地的时间与办理土地使用证的时间不一致,在计算缴纳税款时应以实际占有使用的时间,而不是以办证的时间。以办证时间为准计算缴纳税款的,可能存在少缴纳土地使用税问题。 

四、契税 

1、出让方式取得国有土地使用权,是否按照取得该土地使用权支付的全部经济利益计缴契税。具体包括:以协议方式出让的,契税计税价格里是否未包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益;以竞价方式出让的,契税计税价格里是否未包括市政建设配套费及各种补偿费;以出让方式承受原改制企业划拨用地的,是否按规定缴纳契税。 

2、以划拨方式取得的土地使用权,后经批准改为出让方式取得使用权的,是否补缴契税。 

3、土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目,以此获得的低价转让或无偿赠与的土地使用权,是否已参照纳税义务发生时当地的市场价格,缴纳契税。 

4、房地产开发企业以工程换取土地,是否缴纳契税。 

5、承受旧城改造拆迁范围内的土地使用权,是否按规定缴纳契税。 

6、分期支付方式取得的土地使用权,是否按合同规定的总价缴纳契税。 

7、企业已占有使用土地,但以尚未办理土地过户手续为由不申报缴纳契税;竞价取得的土地使用权尚未办理产权,直接再转让的,是否按规定申报缴纳契税。 

8、有些房地产企业销售精装修房屋时,往往给购房者分别开具售房发票和安装发票,造成少缴纳装修部分契税。 

五、房产税

1、自行建造的自用房产交付使用后,是否长期挂“在建工程”,既不办理竣工结算,也未申报缴纳房产税。 

2、是否将房屋租金直接冲减“企业管理费”或挂在其他应付款上未缴房产税。 

3、与房屋不可分割的附属设备及固定资产改良支出是否增加计税房产原值。 

4、新建和购置的房产是否从建成之次月和取得产权的次月申报缴纳房产税。 

5、自用、出租、出借本企业建造的商品房,是否按照有关规定缴纳房产税。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。 

6、是否按规定将相应的土地价值计入房产原值据以征收房产税。 

7、纳税单位使用免税单位的房产,未履行纳税义务。 

六、印花税 

1、房屋销售(预售)合同、银行借款合同、建筑安装合同、建筑材料购销合同、租赁合同、勘察设计合同、广告合同等是否按规定足额缴纳印花税。 

2、有否混淆合同性质,从低适用税率或擅自减少计税依据,未按全部所载金额计税。 

3、忽视对工商执照、土地使用证贴印花税票;各类应税凭证是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。 

4、签订的土地使用权出让合同、土地使用权转让合同,是否按规定申报缴纳印花税。 

七、个人所得税 

1、未通过“应付职工薪酬”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入,是否足额、准确代扣代缴个人所得税。 

2、为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税;加班补助是否计入工资薪金所得缴纳个人所得税。 

3、以发票报销方式或定额发放的交通补贴、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等,是否代扣代缴个人所得税。 

4、以发票报销方式套取现金,发放奖金或支付给个人手续费、回扣、奖励等,是否代扣代缴个人所得税。 

5、支付债权、股权的利息、红利时是否扣缴利息、股息、红利收入的个人所得税。 

6、房地产销售人员取得销售佣金是否并入工资、薪金代扣代缴个人所得税。 

7、为管理人员购买住房,支付房款,是否并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税;企业按照激励机制奖励给员工汽车、提供免费旅游等是否代扣代缴个人所得税;高管人员收入是否以燃料费等冲减,少缴个人所得税。 

8、各种促销活动向客户赠送礼品,是否代扣代缴个人所得税。 

9、支付的利息是否涉及代扣代缴税金义务而未履行。 

10、支付借款人(自然人)的利息,是否代扣代缴个人所得税。 

11、借给自然人股东超过1年以上的借款,应被认定为股息、红利分配是否代扣代缴个人所得税;企业出资为股东或管理者购各式各样的会员卡,少代扣代缴个人所得税;股东或公司员工向企业借款超过一年未归还,未代扣代缴个人所得税。 

12、商品房买卖过程中,有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系,造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续,从而无法缴纳后续房屋价款,致使房屋买卖合同难以继续履行,房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金时是否履行个人所得税代扣代缴义务。 

八、耕地占用税 

1、占用耕地建房是否按规定申报缴纳耕地占用税;经批准占用耕地的,纳税人须在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税;未经批准占用耕地的,纳税人应自实际占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。 

九、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

1、国税机关查补增值税、消费税后,纳税人未向地税机关申报相应的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。 

2、不按增值税、消费税应税行为发生地适用税率、费率申报缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

相关阅读推荐:《房地产开发企业各阶段税务筹划全攻略》