站位之争:洗牌大潮,房企并购案例解析!

发布时间:2017-05-12    来源:智慧源地产财税

房企并购

2016年以来,尽管经历了资本寒冬、经济增长放缓,但房企并购狂潮一浪高过一浪。回顾过去一年的房地产并购案,有强强联手,也有冤家联姻;有产业链整合,也有用资本买断市场;有行业洗牌,也有私有化回A。不管从哪个层面而言,并购都是过去一年中不得不提的狂潮。  

回顾中国房地这些并购案,囊括了2016年至今年年初的典型的具有代表意义的并购案。以史为鉴,方能知未来。2017年以后,随着房地产行业的加速洗牌、龙头企业升级和全球化布局的需求,并购形式和领域将越来越多样化。  

最让员工焦虑的并购

中信员工一封信引发的焦虑  

2016年3月14日,中海地产和中信股份双双发布公告称,中海全面收购中信旗下中信地产和中信泰富的住宅物业组合,交易对价预计为310亿元。中海地产获得中信布局于25城、总建筑面积为2400万平方米的土地储备。  

这是中国房地产史上规模最大的一宗并购案。两家地产央企整合,企业文化难免有点不同,人事变动也属正常;但戏剧性的是,因为对未来安置问题的担忧,中信员工给中信集团写了一份信,信中提到“从3月14日正式宣布中海收购中信地产至今,集团一直未给地产员工明确、妥善的安置方案,导致员工没有方向,没有方案,焦虑感倍增”。  

2016年6月17日,中信地产公布了最终版的员工安置方案,该方案提到,员工应在规定的选择时间选择安置措施,妥善做好工作交接,融入中海、自主择业、内部退养的实施时间为2016年6月17日至2016年6月30日。  

最具野心并购

隐形地王的扩张野心  

2016年4月13日,越秀地产发布公告,宣布以23.27亿元出售白云区同宝路地块49%股权,买方为广州联衡置业有限公司及项目公司。平安不动产拥有联衡置业50%股权。  

越秀愿意出售,是基于分散经营风险、提高使用项目公司自有资金的效率及加快现金回笼的考量,同时嫁接平安金融资源。  

对于平安不动产来说,则又吃进了一份优质资产。平安不动产自成立以来,到处并购资产,还联合拿了几个地王,资产管理规模快速攀升,目前已经达到2000亿左右。据业内人士透露,未来平安不动产的雄心是做中国版的黑石和KKR。  

最默契并购

本是融根生,相逢泯恩仇  

2016年9 月 18 日,融创宣布收购联想控股旗下的融科智地,做价 138 亿元。此次交易包括融科 42 个项目股权及债权,位于北京、天津、重庆、杭州等 16 个城市,未售面积约 730 万平方米。 

这场收购给融创带来了42个地产项目,遍布北京、天津、重庆、杭州等16个一二线重要城市。在融创中国的整个企业进程中都是浓墨重彩的一笔。  

于孙宏斌而言,他和柳传志那段——“25岁成中国最大计算机公司(联想)的接班人,27岁被柳传志送入监狱。“广为流传的描述,现在要加上一句:“53岁收购百亿融科,即将成为千亿房企掌门人。”的新标签了。  

最梦想并购

搭上轻资产的翅膀,为重资产寻找“出口”  

2016年11月10日,绿地控股对外披露,其与重庆协信远创房地产的母公司汉威重庆房地产开发(香港)有限公司签署协议,前者拟通过股权转让及增资的方式最终持有协信远创40%股权,交易价格初定为51.63亿元。  

股权转让、增资及重组完成后,绿地控股和汉威公司将并列为协信远创第一大股东。  

协信远创在重组完成后的下一步目标是实现与资本市场的对接。对绿地来说,这是为重资产的商办和产业项目寻找“出口”,而于协信而言,两家公司的重组也是其实现上市梦想的一条“捷径”。  

最产业导向并购

中民投唯独钟情产业地产 

2016年11 月 18 日,中民投收购亿达中国 53.02% 股权,拟全面要约收购亿达中国。经测算,本次股权转让涉及金额大约30-40亿元人民币。  

2016年1月7日,中民投旗下子公司中民嘉业斥资12.5亿元,以新股认购方式购买了上置集团60.7%股权成为集团最大股东。而上置集团未来发展的重要方向之一即产业地产。  

住宅需求逐渐回归理性,商业市场过剩风险显现,而城镇化人口聚集以及产业结构升级推动产业地产市场逐渐活跃,产业园区俨然被各界看成是一片新蓝海。  

最隐秘并购

潮汕帮的资本游戏  

中洲控股在2016年1月12日晚发布《重大资产购买报告书(草案)》,详细披露其将以现金收购郑松兴及Accurate Gain合计持有的华南城控股18.57亿股股份,收购总价38.07亿港元,持股比例约占华南城控股2016年三季度末总股本的23.20%,并成为后者第一大股东。 

在2015年10月底,华南城创始人兼第一大股东郑松兴,就建议将其名下几乎所有股份出售给另一家深圳房企中洲控股。如今的交易已然成形,而郑松兴却只留下了0.01%股份。  

郑松兴今年56岁,尚未到载誉而归退休的年龄,尚处在职业经理人黄金上升期的他,估计也不太可能是为了“隐退”而出此决策,真实意图或许更为复杂。  

华南城依然有着相当不错的品牌价值、资产规模和业界地位,郑松兴离场的可能性不大,我们可以从公告上寻找一些蛛丝马迹:“本人对华南城及中洲控股之未来发展充满信心,并正积极寻求在中洲控股的投资机会,并在符合适用的法律法规及其他规定的前提下,通过包括但不限于参与中洲控股发行A股股份等方式,以期成为中洲控股的重要股东。”  

用人话说就是郑松兴可能想通过卖壳的钱,再以间接的方式重新获得华南城的持股权——也就是成为华南城大股东中洲控股的股东。  

李嘉诚,黄光裕,姚振华,郑松兴,黄光苗.....潮汕帮的隐秘资本游戏总是充满了玄机感和戏剧性。  

最圆满结局的并购

这样的深情拥抱等了太久  

2017年1月12日,万科A发布公告称,股东华润股份及其全资子公司中润国内贸易有限公司与地铁集团签署协议,华润股份和中润贸易拟以协议转让的方式将其合计持有的公司16.89亿股A股股份转让给地铁集团,交易对价为371.71亿元。  

早在2016年3月12日,万科就曾宣布已与深圳地铁集团达成全面战略合作关系,并举行了战略合作备忘录签约仪式,深圳地铁将以两块价值500亿的地产资产注入万科换取相应股份,资产重组完成后,深铁将成为万科第一大股东。  

12月18日傍晚,万科A连发数个公告,宣布终止发行股份购买深铁资产。万科在公告中表示,终止重组的原因是公司部分主要股东公开表示对本次交易方案存在不同意见。万科方随即表示,此次宣告终止重组不代表万科会放弃与深铁合作的可能性,未来还将寻找与深铁共同推进“轨道+上盖物业”合作的可能性。  

万科和深铁的深情拥抱等了将近一年,如今终于迎来圆满结局。  

当前万科的股权如下:  

三大股东:宝能25.4%,深铁15.31%,恒大14.07%;  

紧接着:安邦6.18%,万科管理层金鹏计划4.14%,万科企业股中心德赢划3.66%,证金公司2.89%,第一大自然人股东刘元生1.21%,万科工会0.61%。  

恒大已经明确表示,无意进一步收购万科股份。  

最帅气并购

地产男神和文娱男神的跨界联盟  

或许谁都不会想到,今年年初最大的出人意料事件,是由八竿子打不到一起的房地产企业和互联网大娱乐王国的佼佼者所引起的。两个事件的主角“同袍谐行”,他们就是现在商业界人尽皆知的孙宏斌和贾跃亭。  

今年1月13日,融创通过旗下公司收购乐视网8.61%股权,代价为60.4亿元;收购乐视影业15% 股权,代价为人民币10.5亿元;增资以及收购乐视致新33.5% 股权,代价为79.5亿元,总代价为150亿元。乐视网和乐视影业、乐视致新将成为融创中国的联营公司。  

1月16日上午,孙宏斌和贾跃亭又接受中金国际邀请参加了一次投资者问答。他还首次提到融创自身业务与乐视的结合,称已在开展特色小镇业务。  

孙宏斌表示,虽然在房地产与互联网结合上还没想好,但在拿地的时候,两家企业可以结合。依靠像影业、汽车拥有的资源,试水近来风行的小镇业务。孙宏斌称,乐视此前在莫干山区域获得政府批复的10000亩土地,除去工业和其他项目外,剩余的开发价值依然很大。  

通过此次的收购,孙宏斌拿到了进入互联网领域的入场券,同时将为其未来5-10年寻找到新的增长点。就如资深业内人士评价的那样,假如乐视成功,融创中国的投资回报将难以想象。


2016年以来,房地产行业出现了许多并购现象,2017年,房地产企业的融资与行业之间的并购合作越演越烈。在实际操作中,无论选择项目的收购、股权层面的并购还是其他形式的企业重组并购,都面临不同的税务问题。

项目推进中如何进行税务分析与规划?

收购兼并中的巨额股权溢价如何消化?

如何选择才能达到合作双方共赢的目的? 

此外,在房地产融资过程中:

名股实债利息支出能否税前扣除?

关联方往来不收利息是否有稽查风险?

做好融资的同时税负如何最低?

投资方式的税负如何确定? 

在房地产企业投资、融资、并购和上市过程中都面临大量的此类税务问题。2017年5月20日,智慧源《房地产投融资与并购中的税务规划专题课程》(广州)为您答疑解惑。

作为中国房地产财税咨询的领导者,智慧源15年来为700多家企业提供过财税咨询服务,积累了2000多个税务筹划案例。现在,整合了国内顶尖税务高手的智慧源愿帮助客户找到最佳税务解决方案。

『基本介绍』

主  讲:地产全价值链财税专家   李明俊

      房地产投融资基金专家   李万明

时  间:2017年5月20日/广州  9时-17时

       2017年6月10日/北京  9时-17时

地  址:广州嘉鸿华美达广场酒店(广东省广州市天河区广园东瘦狗岭路313号)

      北京待定

『课程对象』

仅限房地产企业董事长、总经理、财务总监、税务总监、投资总监、融资总监

『课程收益』

1. 掌握房企融资税务成本的判断方法及降低税务风险的途径;

2. 降低房企重组并购的税务成本,提前化解税务风险;

3. 了解企业多业态发展时组织架构如何优化,为公司长远发展保驾护航;

4. 规范房企的税务管理,在合法的前提下,有效降低企业税务负担;

5. 了解房地产金融市场现状;

6. 了解房地产与金融机构的合作模式。

『课程内容』

5.20/6.10日上午:李明俊

一、公司投资过程中的税务风险及应对策略

1. 与房地产相关最新税收政策解读

2. 注册地点选择与税务风险

3.  投资时间决策与税务风险

4.  投资方式与税务风险

5.  投资资产决策与税务风险

二、公司融资过程中的税务风险及应对策略

1. 融资资本来源与税务风险及应对策略

2. 融资形式与税务风险及应对策略

3. 融资企业组织结构抉择与税务风险及应对策略

4. 商业地产运营模式选择与税务风险及应对策略

股权融资形式与税务风险及应对策略

三、公司上市过程中涉及的税务风险及应对策略

1. 上市利润要求与税务管理之矛盾

2. 两套帐合一所带来的税务风险及对策

3. 如何通过补税将利润阳光化

4. 股权结构安排中的税务风险及应对策略

5. 多重组织结构安排的税务好处

6. 上市地点选择与税务风险

7. 公司重组中的税务风险及应对策略

四、公司上市后的税务风险及应对策略

1. 上市公司税务策划受到的局限

上市地产公司常用税务策划方法

5.20/6.10日下午:李万明

一、当前房地产形势及融资现状

(一)当前房地产形势与发展趋势

(二)房地产企业的分化与转型 

二、房地产投资基金的发展

(一)私募房地产投资基金发展现状

(二)房地产基金的投融资特点

(三)房地产基金在中国的发展阶段 

成功案例:

三、以旅游地产业态为典型分析项目投资的特点与融资方案

(一)产业前景与项目特点分析

(二)PE股权投资基金融资方案

(三)有限合伙制如何开发项目

(四)有限合伙制如何进行子项目的开发与销售 

四、房地产基金的转型创新与盛世神州基金的实践

(一)房地产基金的转型

(1)房地产基金转型的必然

(2)房地产基金转型方向

(3)房地产基金与地产企业机构如何合作共赢

(二)盛世神州基金的实践

『专家介绍』

李明俊

地产全价值链财税专家    李明俊

中国房地产财税咨询网创始人

智慧源财税学院院长兼首席讲师

智慧源(深圳)管理顾问股份公司董事长

中国房地产商学院联盟“十大名师”

深圳市同心俱乐部成员

地产财税行业供职二十七年,十五年来专注于房地产财税咨询与融资上市服务,提倡从公司战略管理、经营管理、财务管理三个层面立体、系统进行整体咨询。致力于帮助企业实现“四化”:纳税合法化、资产阳光化、睡觉踏实化、社会和谐化。 为上百家知名房企提供财税咨询服务,包括万科、远洋、中交、碧桂园、雅居乐、鲁能、鲁商等,是少数实践和理论兼具的超级名师。北大、清华、浙大、中大等众多高校地产董事长班特聘教授。

智慧源(深圳)管理顾问股份公司(股票代码837079)是中国房地产财税咨询领先品牌,专注于房地产行业税务筹划、财务咨询、上市包装与财务顾问。累积了700多个客户、2200个不同业态地产的财税咨询案例!

李万明

房地产投融资基金专家    李万明

盛世神州投资基金管理(北京)股份有限公司  首席执行官

1990年获得清华大学工学博士学位。在房地产项目评判、项目开发、成本管理、财务管理、基金投融资及投后监管方面有丰富的经验。参与投资开发的产品包括万通新世界广场、锦绣园公寓、阳光100国际公寓、康城Townhouse等。2010年开始参与组建盛世神州基金,先后完成了十几个项目的投融资。曾担任包括清华大学建筑学院研究生班和中国民生银行全国支行行长培训班等高校及金融机构的授课专家。

盛世神州投资基金管理(北京)股份有限公司是首家通过国家发改委备案的私募房地产管理机构。目前,公司已投资29个地产项目,同时依靠良好的战略合作资源,为开发商提供一揽子金融解决方案及增值服务。

『课程费用』

3800元/位(席位有限,欲报从速!!!)

报名咨询:400-628-9327