近日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第81号，以下简称81号公告），对房地产开发企业由于土地增值税清算原因导致多缴企业所得税的退税处理政策进行了完善。

81号公告要解决的问题是什么？能够适用81号公告的前提条件有哪些？退税金额计算有哪些要领？有哪些注意事项？81号公告还有哪些待完善之处？

为此，智慧源（中国房地产财税咨询网），作为15年来从事房地产财税研究的地产财税专家，为您解答上述问题，希望能帮到您。

一、81号公告要解决的问题是什么？

81号公告要解决的问题是由土地增值税清算导致多缴企业所得税的退税问题。

二、能够适用81号文退税的前提条件有哪些？

1、土地增值税清算年度企业所得税汇算清缴出现亏损；

2、亏损是由土增值税清算导致的。

三、退税金额计算有哪些要领？

（一）计算步骤

第一步，计算项目缴纳的土地增值税总额，根据土地增值税的清算报告来计算。

第二步，计算各年度应分摊的土地增值税

各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）

说明：销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

第三步，计算各年度当年应补充扣除的土地增值税

当年应补充扣除的土地增值税=各年度应分摊的土地增值税-该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税

第四步，计算应退企业所得税

要根据以下两金额进行比数确定：

（1）a=（年度应分摊的土地增值税-该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税）×当年度企业所得税适用税率；

（2）b=当年度已缴纳的企业所得税税款

如果a>b,则退税b,向后结转亏损a-b；如果a <b，则退税a。

（二）注意事项

销售收入的取数口径，是按照企业所得税口径而不是土地增值税预征和清算口径。

四、81号公告还有哪些待完善之处？

1、没有明确申请退税年度

是否企业应在土地增值税清算年度申请企业所得税退税，81号公告没有明确。

但是从文件精神来看，不是必须的，可以适当延后，不过肯定早申请为好，一是货币时间价值，二是考虑政策多变性。

2、如果企业存在其他后续开发项目，但后续开发项目筹建期和建设较长，超过了亏损的弥补期限，该如何处理有待明确。

3、项目公司有自持房产的算不算后续开发项目，有待明确。