李明俊:土地增值税清算八步曲

发布时间:2017-09-30    来源:智慧源  作者:李明俊

土地增值税清算

税总发〔2013〕67号《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》进一步要求加强土地增值税清算工作,这是国家税务总局加强清算工作的指引,通过工作督导和绩效考核方式,推进清算。

地产企业要思考如何应对税务机关越来越规范和严格的清算管理。毫无疑问,事前税务筹划,事中税务规范管理以及事后清算管理,是系统化降低税负,化解税务风险的关键所在。

智慧源(中国房地产财税咨询网)辅导一些地产企业进行清算时发现:一些地产商缺乏系统规划,多数被动接受税务机关清算,或者聘请事务所帮助清算,效果较差,风险也较大。智慧源十五年来专注于房地产财税咨询,前后辅导过300多个土地增值税清算案例,从中总结了一些心得体会与大家分享,希望给大家一些启示。

房地产企业首先要制定清算管理程序。清算管理程序包括但不限于:事前内部模拟清算、组建清算小组、核实清算基础数据、设计不同清算方案、确定是否聘请提供鉴证的事务所、聘请合适的清算事务所、提交税务机关清算方案、应对税务机关清算调整意见、获得清算结论,税金多退少补。

1、事前内部模拟清算

这是地产企业管理层对土地增值税的重视和落地之举,在尚未接收主管机关清算前,内部先模拟清算。应根据企业自身财税力量,可以自行组织,也可以聘请外部专业机构。这是房地产土地增值税清算成功的关键一环,可以大幅度降低清算风险和税负。

2、组建清算小组

围绕土地增值税清算,组织相关部门配合财务部门开展工作,最主要是成本部门的配合。

3、核实基础数据

这是工作量最大的清算准备工作之一。房地产企业从拿地到清算,往往都需要经历很多年,财务部门以及其他工程部门人员会出现更迭,企业内部控制也往往逐渐完善。笔者在广州辅导一个土地增值税模拟清算项目时,发现该企业人为虚增土地成本2,000万元,我们将此虚增成本剥离,并通过其他方案调整,成功地将普通住宅增值率控制在20%以内,节省3000万元税款。

4、设计不同清算方案

方案设计是对专业技术要求最高的工作任务之一,此项工作建立在对土地增值税法熟练掌握基础上,同时又需要熟悉项目开发特点和地域特点。企业必须事前设计不同的清算方案,进行比较,再选择相对最优的清算方案。某些地产企业,其清算方案缺乏系统思考,为了申报而申报,企业损失较大。

智慧源曾辅导过一个案例,该项目有别墅、普通住宅。分摊土地成本时,企业财务人员按建筑面积分摊土地成本。我们计算比较发现,该项目有大约40%的土地用于别墅开发,剩下60%用于高层住宅以及配套。采用占地面积法分摊土地成本,比按建筑面积分摊可节约土地增值税2,000万元。最后该司接受了我们按占地面积法分摊土地成本的建议,主管税务也认可,为企业节省了税金,管理层认识到财务可以为企业创造有形效益。

5、聘请提供鉴证的事务所

实务中,由于企业财务人员不具备全面清算能力,聘请事务所提供鉴证服务,在一定程度上化解清算风险,减轻企业与主管税务机关的沟通成本。

6、提交税务机关清算方案

按照程序,纳税人将清算方案提交给主管税务机关,不同的清算方案决定了企业土地增值税税负高低。

7、应对税务机关清算调整意见

主管税务机关受理清算方案以后,会对清算方案中各项数据进行审核和质疑,比如红线外成本是否允许在土地增值税前扣除,超过银行同期同类利率的利息是否能在土地增值税前扣除等。其中,有些按税法规定的确不能在土地增值税前扣除,但也有些在政策上是模糊的,通过与税局协商,可以争取在土地增值税前扣除,需要企业提交应对的支持证据以争取税前扣除,这对最终税负影响巨大。

笔者在服务过程中,往往发现纳税人由于恐惧或者害怕,会出现不敢与税务机关正面沟通,或者采用非正常沟通方式,比如拖延、躲避等,会给企业带来很大税务损失,增加税务机关工作量。

有些纳税人因为不能正确处理税企之间争议,将原本可以在税收征管科审定的问题,拖延到税务稽查,耗时、耗力、耗钱。

8、获得清算结论

企业应及时获得清算结论,并根据结论多退少补税金。智慧源在为企业服务过程中,发现有些纳税人清算周期拉得很长,过程越长,对纳税人越不利。清算政策不断调整,政策的调整,以及税务机关主管人员变动等因素,都会增加清算的成本和风险。

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