房地产阴阳合同税务风险分析

发布时间:2018-03-06    来源:智慧源  作者:郝书坤

阴阳合同

房地产企业作为资金密集型企业,交易标的额大,尤其在并购重组业务、大宗交易中,为逃避资产转让或股权转让高额溢价带来的巨额税收负担,选择阴阳合同方式进行交易的行为时有发生。阴阳合同存在哪些税务风险?导致风险产生的因素有哪些?风险有多大?如何降低风险?这些问题长期困扰着广大房地产企业决策者和财务人员。

为此,智慧源(中国房地产财税咨询网),作为专业房地产财税专家,以16年的专业服务经验,为大家分析上述问题,希望对您有所帮助。  

一、阴阳合同存在哪些风险?  

阴阳合同”是一种违规行为,在给当事人带来“利益”的同时,也孕育着风险。  

(一) 导致合同无效

1、 导致风险因素

(1)其他股东请求。

例如,当股权转让损害到其他股东优先购买权时,会因其他股东向法院申请撤销而导致“阴阳合同”真相大白。

(2)买方反水。

阳合同偏低的成交价格不过是将纳税风险向下游转移了,买方再次转让所受让的资产或股权时,转让成本为前次转让的交易价格及买方负担的相关税费,所以当买方打算再次转让时可能为维护自身利益而主张将合同归于无效。  

2、法律依据及分析

《合同法》第52条第2款的规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;”因此对于“阳合同”应按无效处理。

“阳合同”不是当事人之间的真实意思表示,而仅仅是为了逃税这一不正当目的而签订,属于当事人恶意串通。  

3、后果  

“阳合同”被确认无效后,根据该合同所进行了一系列有关行为也应予以纠正,如根据“阳合同”已经进行工商登记变更的,应撤销该变更。  

(二)补缴税款,缴纳滞纳金罚款,甚至承担刑事责任。 

1、导致税务风险因素

税务检查。  

2、风险分析 

因“阴合同”系当事人之间的真实意思表示,则不否认合同的法律效力,但要根据合同重新办理工商登记或补交税款,并缴纳滞纳金罚款,如果构成犯罪则追究刑事责任。  

当然,法院也有可能认定“阳合同”有效但你会面临因寻找证据、诉讼策略、受理法官的认识等许多问题和障碍而花费成本,导致总体成本并不低甚至更高,那不就得不偿失了吗?  

二、阴阳合同风险有多大?  

(一)被认定为逃税的风险 

这种风险究竟多大,看看相关法律规定就知道了。  

1、税收征管法第六十三条界定的偷税手段中,包含“纳税人伪造记账凭证,或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款”的行为,而对纳税人偷税的,将由税务机关追缴其不缴或少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款50%以上5倍以下的罚款。  

税收征管法实施细则第九十三条还规定,为纳税人非法提供证明或者其他方便,导致未缴、少缴税款的,税务机关除没收其违法所得外,可处未缴、少缴税款1倍以下的罚款。 

2、刑法第二百零一条及司法解释规定,对于偷税金额合计5万元以上且占应纳税款10%以上,案发后又不按税务机关的决定补缴税款、滞纳金以及缴纳罚款的,该纳税人还涉嫌偷税罪,而签订合同的另一方则可构成共同犯罪,从而招致刑事追责。 

(二)对买方的损失  

买方再次转让财产(资产或股权)时,将面临卖出和买入价之间差额较大,相应税费被拉高的问题,将要承担更多的税赋。  

三、如何降低税务风险?  

1、聘用专业财税机构或设立专门的税务管理职能部门(或岗位),梳理涉税事务,收集信息、研究商业模式,在此基础上进行税务筹划,并对涉税的执行进行全面监控;  

2、重视交易合同的设计,无论是关联交易还是非关联交易,均应当参照类似交易的市场交易规律,尤其在条款设计方面,更应当尽可能细致,实现公允;  

3、重视证据资料的收集、整理和保存,以便应对税务机关的质疑和调查。

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